随着保险资金规模的不断扩大和房产业的快速发展，保险资金通过不动产投资来提高收益、分散风险、拓宽渠道具有现实意义。新《保险法》拓展了保险资金的运用渠道，保险资金投资不动产有了明确的法律依据。
国外保险资金投资不动产概况
在发达的市场经济国家，保险公司的资金运用也要受到保险监管部门的限制。比如，美国的《保险公司投资示范法》就规定：保险公司的自用型不动产投资的上限是认可资产的10%；对民用不动产投资的上限是认可资产的2%。有的州制定了具体规定。西方国家保险公司对不动产的投资基本上都没有达到政府监管部门规定的上限。实际上发达国家保险业投资不动产的收益不尽如人意。
由于不动产投资的周期长，投资额巨大，保险业投资不动产的投资收益与其他投资渠道相比较低。与保险业较低的投资比例相对应的是，若干年来发达国家保险公司对不动产的投资总体而言还在呈明显的下降趋势。比如，日本寿险公司投资于不动产的资产占总投资资产的比重从1983年的6.1%降至2001年的4.7%、2004年的3.9%，而到2007年已经降至3.3%。同时，美国寿险公司投资不动产的资产比例多年来也呈下降趋势。
我国保险资金不动产投资现状
我国的保险资金在不动产投资上经历了较大起落。20世纪80年代保险公司的资金几乎没有进行不动产投资。1988年至1995年，保险公司盲目投资于房地产、有价证券、信托、贷款等，形成了较大数量的不良资产。1995年以来，国家先后颁布《保险法》等有关金融法律法规，使得保险公司投资范围受到严格限制，不动产投资被迫停止。
最近十多年，我国保险公司已开始大量购置自用物业，部分用来商业出租，还有部分保险公司投资于养老地产和物业；随着对保险公司投资股票和基金的放开，保险资金中也有部分购买房地产上市公司的股票，保险公司控股的资产公司、信托公司也在投资房地产项目和公司的股权。如中国人寿对11家上市地产公司进行的股权投资；太平洋保险收购北京金融街丰盛大厦；中国人保与金融街签下100亿元地产合作项目；中国平安借平安信托与金地集团、绿城集团签订合作协议，将用400亿元投资地产等等。
保险资金投资不动产的必要性和可行性
一、拓宽保险资金投资渠道的需要
截至2010年12月底，险资的资产总额已经达到了5.05万亿元。随着资产规模的不断扩大和保费收入的持续增长，保险资金运用规模日益膨胀。
保险负债的特性要求保险资金的运用在期限、成本、规模上应与其较好地匹配，以满足偿付的要求。目前，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金。只有当保险资金年收益率在7%以上时，经营才能进入良性轨道。我国的投资收益率从2000年以来的10多年间，除一年外其他年份均未到此水平。宏观调控之前我国房地产市场平均投资收益率会超过8%左右。
二、提高保险资金对抗通胀能力的需要
在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。目前，保险企业的资产组合中大约80%的保险资金配置在固息产品上。由于保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品、买卖黄金和投资大宗商品(如石油)等三种传统手段来对冲通胀，在不能有效对冲通胀风险的情况下，大量固息产品在通胀来临时会面临浮亏风险。因此，在当前通胀预期上升的环境下，投资包括房地产在内的实物资产，不失为对冲通胀的一种可行手段。一方面，在低通胀的环境下，不动产投资可以作为固息产品的一种替代工具，提高投资收益率。以商业地产投资为例，如果不考虑房价本身变化，现在国内一线城市中商业地产的租金收益率大概在5%-7%之间，它的收益率就要比大多数固息产品好。另一方面，保险资金投资保监会规定的房地产项目，特别是廉租房、养老实体等国家重点支持的项目，既能得到国家的支持，风险相对比较小，又能获得可观的收益，可以说是一个双赢的合作。
三、房地产市场的发展为保险资金投资不动产提供了可能
(一)2011年国家宏观调控之前，我国的房地产业作为国民经济的支柱产业之一存在十来年。2003年的“国18号文”首次明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。近几年在中国国内生产总值9%左右的增长率中，房地产业及其所带动的贡献率约占2%。由于产业关联度高房地产业曾经对国民经济发展起了带动作用，尤其在2008年金融危机之后。
(二)我国房地产业是与城市化进程息息相关的产业，还有较长时间的成长空间。根据国际经验，当一个国家的城市化水平达到30%的临界值时，将进入加速发展阶段，从30%到75%，英国用了200年，美国用了100年，日本用70年。我国的城市化水平1996年达到30.48%，2004年达到41.76%，平均每年增加1.41%，按此速度，达到75%至少还需21年。若暂按15亿人口做基数，即每年2115万农村人口进入城镇生活，按日前全国城镇人均住宅建筑面积26.1l平方米计算，每年要新增住宅5.5亿方平米，但近年来新开工面积最高年份的2004年也只有4.8亿平方米。目前，我国正在大力推进保障房建设，以缓解多种矛盾。
保险资金进入不动产的路径
目前，在国家对住宅进行强力调控和保险资金不允许直接投资住宅项目的规定下，保险资金进入不动产最现实的路径是商业地产和工业地产。
一、商业地产将迎来发展的春天，城市综合体是保险资金进入的合适选择
乔尔.科特金在《全球城市史》中描述：“纽约人自己经常把他们这座城市看成是一种新型城市的先驱，纽约熠熠闪光的玻璃幕墙高楼和灰暗的街道景色是现代大都市的一种表达方式。”直到今天，纽约依然提供了最标准的城市范本，摩天大楼集成了梦寐以求的所有城市功能：写字楼、酒店、豪华购物场所甚至是悬挂空中的公园。这样一种“紧凑城市”的模型早已遍布世界各地，人们称其为“城市综合体”。当一座城市的人均GDP达到4000美元的时候，就具备了起步发展城市综合体的基础；当这个数字达到5000至8000美元之间的时候，就具备了建设城市综合体的条件。在中国，城市综合体正在成为一股热潮。
在未来一段时间，以商业地产为核心的城市综合体是很大一部分投资商的共同选择，是地方政府鼓励和引导的一个方向，而这种业态与保险资金追求长期稳定的特性以及保险品牌形象的树立可以很好切合在一起。
(一)“十二五”规划给商业地产带来重大机遇。“十二五”规划的一个核心内容就是要加快转变经济发展方式，转变经济发展方式的核心是调整经济结构，经济结构的战略性转型。这个转型不是传统意义上的国内经济的第一产业、第二产业、第三产业的转型，而是指外需和内需拉动经济增长的转型，我们从2010年进入以扩大内需为主的经济发展的战略选择，扩大内需的核心和关键是城市化。城市化对商业房地产发展具有积极的带动作用。首先，从客观上来讲，城市化会对商业、对房地产，，特别是对商业地产的发展带来重大的机遇。大城市数量的增多意味着这个城市的人口集聚和收入层次的丰富对商业地产的极大需求，也就是说城市规模越来越大，级差越来越明显，意味着城市土地的公共服务，包括商业的投入越来越大。过去几十年来中国城市的发展是以产业为中心，以工厂为中心，以企业为中心，现在的思路已经开始发生转变。转变为以大力提升服务业，城市的第三产业发展为核心的，以人为中心的城市发展的模式。各级政府正在推动城市的功能整体上的升级，整体升级也为地方政府带来持续的就业和良性需求。所以城市综合体代表了一种商业发展的模式，城市综合体代表着一种土地实用功能的综合利用，城市综合体得到了政府高度的关注。
(二)开发城市综合体有利于保险资金发挥其社会功能。保险资金投资不动产的重点主要在经济发达的一、二线城市，开发城市综合体能更深入的切入当地的经济、切入当地民生，能密切与当地政府的合作，既可以实现保险资金通过不动产增值的目的，也可以更好树立保险业的形象。虽然城市综合体是城市集约化发展中的一个典型现象。通过土地功能的混合利用，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，通过空间上的相互联系，彼此激发，建立了一种相互依存，相互助益的能动关系，从而产生了比自身功能更大的功效职能，带来了“整体大于部分之和”的集聚效应，形成了以商业为主导多功能、集约化、高效率的城市商业空间。这个空间蕴含着商务、客居、购物、餐饮、休闲、娱乐和会展等多重城市要素，在每个部分保持各自功能运作系统的同时，通过有机组合协同形成一个城市空间的缩影。
城市综合体适应了当代城市的发展要求。城市综合体的城市空间因融合了多样化的商业业态而成为城市新区建设和旧城改造的重要手段。遵循综合集约的理念，城市综合体空间形态整合土地的使用，集约化开发，立体复合了城市的各种功能，不但复兴了城市的街区，而且激活了城市的空间形态，使之充满活力。城市综合体因此赢得了“城市地标”，“城市名片”等殊荣。
二、工业地产投资价值正在逐步显现，保险资金可适度选择介入
工业地产是工业的载体，是区域经济的强力引擎。工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
回顾工业地产的历史，从最初的概念来讲也许就是棚子，再后来就是厂房，标准厂房，国际标准厂房以及现在的科研生产生活一体化的工业园区，工业地产正逐渐走向成熟。而事实上，工业地产从来都不是一个单纯的物业概念，也不是单纯的商业概念；它是跟地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起的，具有很强的政治性和政策导向性的。
发展工业地产，收益是多方面的，除土地升值效益之外，对于政府来说，引入大企业来投资，不仅意味着每年有稳定的税收，还意味着可带动本地技术进步和相关产业发展以及提供就业机会。
近年来，在国内制造业升级转移、国家推动重点工业园区建设、跨国企业的投资落户和扩张行动等因素的推动下，国内工业地产需求持续增长。工业地产的投资价值正在逐步显现，工业地产投资商关注的焦点开始从传统的东部沿海地区投向内陆省份，投资布局趋势明显。而目前国内的几个区域中，由于发展时间、区域经济等各不相同，使得工业地产在各地的发展也不尽相同。
工业地产以前协议出让，现在变成了招拍挂，制度变迁会带来工业地产在短期内的土地增值效益。另外产业转化和升级必然会带来大量的产业需求。为防止中国经济加速下滑，从2009年开始，国务院陆续出台了，十一大产业振兴规划后，出台了十几个区域振兴规划。这都为工业地产的发展带来了很大的机遇。
近些年来，中国工业地产的投资，一直在稳固发展。虽然投资工业地产，回报的周期比较长，一般来说需要5—10年甚至更长的周期，但是工业地产的投资回报率较高，投资回报稳定且投资具有长期性，更加符合国外投资者的投资习惯。包括普洛思、AMB、腾飞、新加坡丰树、日本新熙的等国际投资集团这几年也陆续在中国工业地产市场开始布点。且由于这两年宏观调控政策对国内住宅地产的影响，原先国内投资住宅地产的大鳄们，包括复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等在内的诸多国内知名大型开发商，都开始涉足工业地产领域。
目前，工业用地的基准地价只有商业用地的1／4，而实际出让价格，只有同类地段商业用地的1／5到1／10，甚至更低。此外，商业地产行业竞争激烈，而工业地产竞争相对较少；因此，保险资金可以考虑投资工业地产，包括从工业地产的初级阶段(即土地一级开发)、土地二级流转(即投资土地使用权)到后续的开发建设以及持有经营等。
工业地产的开发，需要更加专业化，因为它往往和一些大型的企业联系在一起，这个领域甚至可以采取租赁的方式来操作，类似于通过租赁的方式进行大型设备的采购。工业地产本质上不是一个开发的问题，而是通过高效方式来有效满足工业企业的用地需求。这部分企业可能在特定时期财务上安排不过来，保险专业化不动产投资机构作为不动产投资商用资金来做一个置换。只要这个资金符合保险资金回报预期，而且风险较低，就值得投资。
目前，保险资金对物流和工业地产的投资可以有这样几点思路：一是选择比较成熟的工业区域进行投资。比较成熟的工业区域已有较多知名工业企业入驻，其已形成的园区聚集性效应能够大大降低投资开发的风险，提高利润率；二是选择规模较大，能够获得稳定回报率的项目。选择的工业地产投资回报率最好能在8%以上，以现时建设标准厂房来计算，年回报率在12%以上，投资回收期在十年左右；三是选择产业转型或旧的工业及产业园区改造项目。很多旧有的工业和物流地产地理位置较好且面积较大，对其进行升级改造，开发风险较低，利润更为可观。
另外需要指出的是，保险资金选择合适的路径投产不动产，是为了拓宽投资渠道，使资产负债匹配更趋合理，并非鼓励其炒作房地产，牟取暴利。保险资金投资不动产，既不会冲击或增温房地产市场特别是住宅市场，也不会影响老百姓“衣食住行”的民生问题。
（原载《中国保险》2011年第8期）
